Codice civile
Art. 1351 c.c. — Contratto preliminare
Libro IV — Delle obbligazioni · Titolo II — Dei contratti in generale; Capo II — Dei requisiti del contratto; Sezione IV — Della forma del contratto
Testo dell'articolo
Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
Testo vigente controllato il 2026-10-11.
Spiegazione
Il contratto preliminare impegna le parti a stipulare un successivo contratto definitivo. È nullo se non ha la stessa forma che la legge prescrive per la validità del definitivo: il requisito deriva dalla forma legale necessaria, non semplicemente dalla preferenza delle parti per un certo documento.
Un preliminare di compravendita immobiliare richiede quindi forma scritta. Non serve per questa sola disposizione che ogni preliminare sia un atto pubblico: forma necessaria alla validità e requisiti per trascrizione o particolari contratti sono piani diversi.
Il preliminare non trasferisce automaticamente il diritto promesso. In caso di mancata stipula si esaminano rimedi per inadempimento e, se ne ricorrono le condizioni, esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre. Occorre che il contenuto sia sufficientemente determinato e che non si tratti di una semplice trattativa.
Anche l’eccessiva onerosità sopravvenuta può riguardare un preliminare con esecuzione differita. Il precedente ufficiale aggiunto richiede di valutare l’alterazione rispetto alle prestazioni previste per il definitivo, con tutti i presupposti dell’articolo 1467.
Esempio pratico
Due persone promettono per iscritto vendita e acquisto di un appartamento, individuando immobile e prezzo. Il preliminare non rende subito l’acquirente proprietario. Se una parte rifiuta il definitivo, l’altra valuta adempimento, risoluzione o sentenza ex articolo 2932, verificando contenuto e presupposti del rimedio.
Giurisprudenza
Eccessiva onerosità del contratto preliminare
Corte di cassazione, sez. 2, ordinanza n. 10373, 2026, Rv. 678049-01 · Massima ufficiale della Cassazione
Il rimedio della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. è applicabile anche al contratto preliminare perché quest'ultimo ben può ricondursi allo schema ed al meccanismo del contratto ad esecuzione differita, cosicché, in tal caso, la valutazione circa la sopravvenienza dell'alterazione del sinallagma deve fare riferimento al regolamento fissato per l'adempimento delle prestazioni corrispettive nel contratto definitivo.
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