Codice civile

Art. 2775-bis c.c. — Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari

Libro VI - Della tutela dei diritti · Titolo III - Della responsabilità patrimoniale; Capo II - Dei privilegi; Sezione III - Dei privilegi sugli immobili

Commento in revisione: il testo può contenere errori e sarà verificato dall'avvocato.

Testo dell'articolo

Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nella esecuzione promossa da terzi.

Il privilegio non e' opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonche' ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825-bis.

Testo vigente controllato il 2026-10-14.

Spiegazione

Quando un preliminare immobiliare trascritto non viene eseguito, i crediti che ne derivano al promissario acquirente possono essere privilegiati sull’immobile promesso. La garanzia tutela il credito restitutorio o risarcitorio senza trasferire di per sé la proprietà.

La trascrizione deve produrre ancora effetti in uno dei momenti indicati: risoluzione con data certa, domanda giudiziale pertinente, pignoramento o intervento nell’esecuzione altrui. Vanno provati credito, preliminare e continuità dell’efficacia prenotativa nei termini dell’art. 2645-bis.

La prelazione non prevale sulle ipoteche per mutui erogati al promissario per l’acquisto né su quelle dell’art. 2825-bis. Il privilegio derivante dalla trascrizione va coordinato con l’anteriorità delle iscrizioni: non basta richiamare la preferenza ordinaria del privilegio sull’ipoteca. Regime concorsuale e opponibilità richiedono esame autonomo.

Esempio pratico

L’acquirente ha versato un anticipo e trascritto il preliminare; il venditore non adempie. Prima di chiedere prelazione per la restituzione, l’acquirente verifica termini della trascrizione, data della domanda e ipoteche già iscritte sull’immobile.

Giurisprudenza

Autenticità giudizialmente accertata e trascrizione del preliminare
Corte di cassazione, n. 5550, 2025 · Massima reperita su Brocardi — rielaborazione originale LEXMAAT
La voce ammette l’equipollenza della trascrizione del preliminare basata sull’accertamento giudiziale dell’autenticità delle sottoscrizioni quando la domanda era stata trascritta prima del fallimento, pur se la formalità finale è successiva.
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Note

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