Codice civile
Art. 1669 c.c. — Rovina e difetti di cose immobili
Libro IV — Delle obbligazioni · Titolo III — Dei singoli contratti; Capo VII — Dell’appalto
Testo dell'articolo
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
Testo vigente controllato il 2026-10-12.
Spiegazione
Per edifici e altri immobili destinati a durare a lungo, l’appaltatore risponde se entro dieci anni dal compimento si manifestano rovina, evidente pericolo di rovina o gravi difetti dovuti al suolo o alla costruzione. La norma tutela il committente e i suoi aventi causa e va distinta dalla garanzia ordinaria dell’appalto.
I gravi difetti possono riguardare anche elementi che compromettono in misura rilevante funzionalità o normale godimento dell’immobile, senza che sia necessario attendere un crollo. L’applicabilità a interventi su immobili esistenti dipende dalla natura e incidenza dei lavori.
La denuncia deve intervenire entro un anno dalla scoperta; il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia. Per la scoperta si verifica quando sia acquisita una conoscenza sufficientemente chiara del difetto e delle sue cause, senza rinvii artificiosi a una futura perizia.
Il precedente ufficiale aggiunto chiarisce che la denuncia è recettizia: deve pervenire al destinatario entro l’anno, non basta spedirla nell’ultimo giorno. Restano da provare gravità, causa, tempi e responsabilità dei soggetti coinvolti.
Esempio pratico
Dopo alcuni anni emergono infiltrazioni estese che impediscono l’uso di più locali. Il proprietario acquisisce una diagnosi tecnica e invia la denuncia con un mezzo che permetta di provarne anche la ricezione entro il termine. Controlla separatamente il limite decennale e la prescrizione annuale successiva alla denuncia.
Giurisprudenza
Gravi difetti e clausola di esonero
Corte di cassazione, sez. 2, Sentenza n. 3659, 2024, Rv. 670302-01 · Massima ufficiale della Corte di cassazione
Nell’azione per gravi difetti di immobili, la clausola di esonero pattuita con l’appaltatore non elimina la responsabilità prevista dall’articolo.
Fonte →Ricezione tempestiva della denuncia dei gravi difetti
Corte di cassazione, sez. 1, ordinanza n. 16973, 2026, Rv. 678508-01 · Massima ufficiale della Cassazione
In tema di azione ex art. 1669 c.c., la denuncia dei gravi difetti dell'opera, che può essere effettuata anche mediante un atto stragiudiziale, ha natura recettizia ed è, perciò, efficace solo quando pervenga a conoscenza (effettiva o presunta) del destinatario, sicché, non applicandosi il principio di scissione degli effetti della notificazione, essa deve essere ricevuta, e non soltanto spedita, entro il termine annuale dalla scoperta.
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