Codice civile
Art. 1578 c.c. — Vizi della cosa locata
Libro IV — Delle obbligazioni · Titolo III — Dei singoli contratti; Capo VI — Della locazione; Sezione I — Disposizioni generali
Testo dell'articolo
Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Testo vigente controllato il 2026-10-11.
Spiegazione
Quando, al momento della consegna, la cosa locata presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può chiedere risoluzione o riduzione del corrispettivo. Il rimedio incontra il limite dei vizi conosciuti o facilmente riconoscibili, secondo il testo dell’articolo.
Il locatore deve anche risarcire i danni derivanti dai vizi, salvo provare di averli ignorati senza colpa alla consegna. Rimedi sul rapporto e responsabilità risarcitoria vanno quindi esaminati con i rispettivi presupposti.
Nelle locazioni per attività imprenditoriali, la mancata autorizzazione amministrativa non viene sempre imputata al locatore. Si verificano caratteristiche intrinseche del bene, destinazione contrattuale, impegni espressi e cooperazione necessaria secondo buona fede. La giurisprudenza aggiunta distingue proprio queste situazioni.
Restano il coordinamento con i vizi pericolosi per la salute, le riparazioni e le leggi speciali delle locazioni. Non ogni ostacolo all’attività del conduttore è un vizio della cosa locata.
Esempio pratico
Un locale è affittato per un’attività espressamente concordata, ma una caratteristica strutturale ne impedisce stabilmente l’utilizzo. Il conduttore verifica se il difetto sia conosciuto, quanto incida sull’uso e quali rimedi spettino. Se manca soltanto un’autorizzazione riferita all’organizzazione dell’attività, la responsabilità del locatore richiede un diverso accertamento.
Giurisprudenza
Vizi denunciati e rinnovo del contratto
Corte di cassazione, sez. 3 -, Ordinanza n. 21845, 2023, Rv. 668586-01 · Massima ufficiale della Corte di cassazione
In una locazione non abitativa, il rinnovo automatico accettato dopo aver denunciato i difetti può comportare rinuncia implicita ai rimedi riferiti a quei vizi.
Fonte →Titoli amministrativi per l’attività del conduttore
Corte di cassazione, sez. 3, ordinanza n. 2791, 2025, Rv. 674033-01 · Massima ufficiale della Cassazione
In materia di locazione ad uso non abitativo, il mancato conseguimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi necessari allo svolgimento della sua attività imprenditoriale può dar luogo a responsabilità del locatore se il loro ottenimento è impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene locato oppure se il concedente ha formalmente assunto l'impegno di conseguirli o se, in forza del principio della buona fede contrattuale, deve ritenersi comunque tenuto a collaborare con il conduttore, in quanto la sua fattiva partecipazione al corrispondente procedimento amministrativo è indispensabile per la realizzazione della causa contrattuale desumibile dalla volontà negoziale delle parti. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, non avendo la Corte territoriale evidenziato gli indici di fatto idonei a giustificare l'obbligazione, ex fide bona, del locatore di attivarsi al fine di regolarizzare l'intervenuta trasformazione di una parte dell'immobile locato - da magazzino a laboratorio per la lavorazione della carne - compiuta abusivamente dal precedente conduttore, in una fattispecie in cui l'oggetto del contratto era indicato come magazzino, in conformità alla relativa previsione catastale).
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