Codice civile
Art. 2812 c.c. — Diritti costituiti sulla cosa ipotecata
Libro VI - Della tutela dei diritti · Titolo III - Della responsabilità patrimoniale; Capo IV - Delle ipoteche; Sezione I - Disposizioni generali
Testo dell'articolo
Le servitu' di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l'iscrizione dell'ipoteca non sono opponibili al creditore ipotecario, il quale puo' far subastare la cosa come libera. La stessa disposizione si applica per i diritti di usufrutto, di uso e di abitazione.
Tali diritti si estinguono con l'espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi.
Per coloro che hanno acquistato il diritto di superficie o il diritto d'enfiteusi sui beni soggetti all'ipoteca e hanno trascritto l'acquisto posteriormente all'iscrizione dell'ipoteca, si osservano le disposizioni relative ai terzi acquirenti.
Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti, che non siano trascritte o siano inferiori al triennio, sono opponibili ai creditori ipotecari solo se hanno data certa anteriore al pignoramento e per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento.
Le cessioni e le liberazioni trascritte non sono opponibili ai creditori ipotecari anteriori alla trascrizione, se non per il termine stabilito dal comma precedente.
Testo vigente controllato il 2026-10-14.
Spiegazione
I diritti reali minori trascritti dopo l’ipoteca non impediscono al creditore anteriore di espropriare il fondo secondo il regime previsto dalla norma. Essa disciplina anche la posizione dei loro titolari sul ricavato.
Occorre confrontare data dell’iscrizione e della trascrizione, distinguendo servitù, usufrutto, uso e abitazione da superficie ed enfiteusi. Per cessioni e liberazioni di canoni rilevano trascrizione, durata e data certa.
Non tutti i diritti si estinguono con le medesime modalità: superficie ed enfiteusi rinviano alla disciplina dei terzi acquirenti. L’opponibilità dei canoni anticipatamente ceduti è temporalmente limitata; non è sufficiente una clausola privata successiva all’ipoteca.
Esempio pratico
Dopo l’iscrizione viene trascritto un usufrutto: nel successivo esproprio si verificano anteriorità e diritto del titolare sul ricavato, senza attribuirgli automaticamente priorità sull’ipotecario precedente.
Note
Marcatori e note tecniche conservati nell’evidenza; refusi documentali non corretti tacitamente.